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Riscos e Cuidados
Apesar de ser considerado um investimento seguro, o setor imobiliário tem seus riscos. Mas é possível tomar uma série de cuidados e precauções que protegem o investidor de perdas mais expressivas. Existe o risco do investimento em si, quando se compra um imóvel com problemas de documentação, por exemplo, e o risco de reduzir a rentabilidade pela necessidade de uma venda apressada ou por uma inadimplência no pagamento de aluguel. Muitos aspectos podem ampliar os riscos e reduzir a rentabilidade do negócio.

O primeiro passo para reduzir os riscos é escolher um imóvel que tenha as características necessárias ao uso que está destinado, na faixa de dinheiro que se tem disponível. Cada uso final define um conjunto diferente de características. O que é aceito para um imóvel comercial pode não ser conveniente para o residencial. Sempre tendo em mente se o preço é adequado ou não, é preciso avaliar, por exemplo, a localização da unidade, infra-estrutura da região, tamanho, qualidade e estado de conservação do material usado na construção, e quaisquer informações que possam ajudar.

Cada um dos aspectos pode trazer risco para o sucesso do negócio. É preciso ver, por exemplo, se o tamanho e a localização são adequados ao uso planejado do imóvel. Caso contrário, o imóvel pode ficar mais tempo sem ser alugado, reduzindo sua rentabilidade. Se a conservação do imóvel não é boa, haverá gastos adicionais que prejudicam o investimento. Se o condomínio pode perder na Justiça uma questão trabalhista, este custo também poderá afetar o rendimento, e poucas pessoas se lembram de verificar antes da compra se o condomínio está com algum processo em andamento.

Até mesmo o incômodo de uma feira livre na porta do imóvel pode dificultar o aluguel ou venda futura da unidade. Como vemos, são muitos os aspectos que podem causar problemas. O importante é entender que os mais variados aspectos devem ser questionados, com o objetivo de melhorar o retorno do investimento.

- Documentos e contratos

Avaliar rigorosamente a documentação é crucial no investimento em imóveis. Veja texto específico no link Documentação. O mais seguro é procurar a ajuda de um advogado de confiança, até para evitar ser vítima de documentos falsos. E mesmo assim convém que o próprio interessado verifique se o advogado realmente tomou todos os cuidados, ao menos nos documentos mais importantes.

Os órgãos de defesa do consumidor podem ajudar em caso de dúvidas no contrato. Não é preciso dizer que a compra de um imóvel com documentação irregular pode representar perda de 100% do capital investido. Também há dicas especiais para quem planeja comprar um imóvel financiado por terceiro sem passar o compromisso para seu nome, através do chamado Contrato de gaveta. Veja este link se você estiver nesta situação, porque os riscos são ainda maiores.

Lembre-se também que o imóvel pode ter sido dado em garantia de dívida, ou estar arrolado em falência de empresa, de forma a comprometer seu investimento. A Justiça pode cancelar compras de imóveis de empresas, ou de seus proprietários, em caso de falência ou concordata, se houver suspeita de fraude. Neste caso, o comprador acaba levando o prejuízo para casa se o empresário não devolver o dinheiro. Ou então o imóvel está comprometido com dívidas de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) ou taxas de condomínio.

- Aluguel tem risco de inadimplência

Vale destacar que o risco de inadimplência do inquilino afeta a rentabilidade esperada do imóvel comprado para fins de investimento. Quando o imóvel fica sem inquilino ou há inadimplência, os custos de condomínio e manutenção ficam por conta do proprietário. Posteriormente, na Justiça, o investidor pode até reaver seus prejuízos, mas vai ter que primeiro desembolsar o dinheiro para deixar as contas em dia, e ter recursos para pagar um advogado na defesa de seus direitos.

A dica para diminuir este risco é sempre escolher com muito cuidado o inquilino, e ter um fiador com garantias suficientes. Às vezes, pressionado pelos custos, o proprietário acaba relaxando nos cuidados ideais para alugar. Lembre-se que é melhor perder um pouco baixando o valor do aluguel, e desta forma alugar mais rápido o imóvel, do que reduzir as exigências de documentação ou deixar o imóvel desocupado. Veja mais dicas sobre o assunto no link Aluguel.

- Cuidado com qualidade da construção e desapropriação

Na compra de imóveis novos ou usados, o investidor deve verificar com cuidado a qualidade da construção, desde a infra-estrutura até a qualidade do material de acabamento. Se não tem conhecimento suficiente, pode ser necessária uma visita de engenheiro civil de sua confiança. Naturalmente isso encarece o custo do investimento, porque aumenta as despesas indiretas da compra. Precisa ver se compensa. Uma solução mais caseira é consultar os condôminos do prédio sobre eventuais problemas de infiltração, estrutura do prédio, qualidade da obra de uma forma em geral. Também os vizinhos podem informar sobre problemas da região, como falta de água, problemas no asfalto, com segurança etc.

O risco de desapropriação do imóvel pelo governo é reduzido, mas sempre pode acontecer. É difícil escapar deste risco. De qualquer forma, é importante se informar na região sobre eventuais comentários e boatos sobre uma possível desapropriação. Também é recomendável verificar na Prefeitura o plano diretor da região, para ter algum parâmetro de risco, ou de obras que estejam planejadas para a área e que possam reduzir o valor do imóvel. Veja na Secretaria Municipal de Habitação, ou órgão semelhante, se o imóvel está em área declarada de utilidade pública ou interesse social, o que é indicativo de possibilidade de desapropriação. Também o cartório de imóveis da região pode informar se há projeto aprovado por lei modificando aspectos importantes da área desejada.

Por último, a baixa liquidez do setor imobiliário aumenta o risco de redução da rentabilidade, caso seja necessário fazer uma venda apressada. Uma precaução é evitar colocar em imóveis dinheiro que possa ser necessário numa emergência. Outro cuidado é procurar dividir o investimento no setor em várias unidades. Imóveis mais baratos, regra geral, são mais facilmente vendidos que unidades de maior valor.

Mais informações sobre riscos e cuidados no setor imobiliário estão disponíveis no site www.defenda-se.inf.br.

Fonte: O Estado de São Paulo