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Rentabilidade e Tributação
O setor imobiliário, regra geral, oferece baixa rentabilidade. O nível de retorno quando o imóvel é destinado à locação fica da ordem de 0,8% a 1,2% ao mês bruto, sem considerar os custos de manutenção e o Imposto de Renda. A taxa de rentabilidade costuma ser maior nos imóveis de menor porte.

Dada a rentabilidade apertada, o investidor somente deve colocar dinheiro em imóvel quando tiver um horizonte de longo prazo. E, de preferência, apenas o dinheiro que não é uma reserva para uma emergência. Quem precisa vender um imóvel às pressas acaba tendo que baixar muito seu preço, sofrendo perdas consideráveis, uma vez que este é um segmento com baixa liquidez.

Não esqueça de incluir os gastos com documentação nos custos do investimento, inclusive o advogado, a comissão do corretor (se houver) e os gastos com transferência de propriedade. Para se ter uma idéia, a tabela da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) sugere, para a análise de documentação imobiliária, o percentual de 2% sobre o valor da negociação, sendo que o custo mínimo deve ser de R$ 400,00 (valores em março/2000).

Os gastos com transferência, por sua vez, são variáveis, dependendo do valor do imóvel e de sua localização. Regra geral ficam em torno de 4% a 5%, incluindo custas com escritura (Cartório de Notas), ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e registro no Cartório de Imóveis. O custo de corretagem também é variável. Não há limites máximos legais. A prática de mercado é de uma comissão da ordem de 6% nas áreas urbanas, e comissões entre 8% e 10% nas áreas rurais. Mas é preciso acertar isso previamente com o corretor.

- Imposto de Renda

Ainda na avaliação de rentabilidade, o investidor deve considerar o Imposto de Renda sobre os ganhos de aluguel e valorização do imóvel em caso de venda, que é o chamado imposto sobre ganhos de capital.

O rendimento de aluguel é tributado como qualquer outro rendimento tributável, pela tabela progressiva do Imposto de Renda. Mas é possível reduzir o valor do IR abrindo uma empresa administradora de aluguéis. O proprietário dos bens deve transferir os imóveis para a empresa, e optar pelo regime de tributação presumida. Por este regime, o IR cai para 4,8% de 32% da receita bruta. Por outro lado, a empresa tem despesas que a pessoa física não tem, como o pagamento de Cofins, PIS e contribuição social. Por isso, esta solução apenas compensa para quem tem receitas mais expressivas de aluguéis. Uma empresa de contabilidade pode rapidamente verificar se vale ou não esta opção para reduzir o IR pago sobre aluguéis. Quanto maior a renda com aluguéis, maior a economia obtida com a abertura da empresa.

Sobre os ganhos de capital na venda de imóvel, a alíquota é de 15%, com algumas isenções previstas em lei. É o caso da venda do único imóvel que o titular possua, com valor igual ou inferior a R$ 440 mil (valores vigentes para o ano-base 1999), desde que este não tenha efetuado qualquer outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos. Também estão isentas de imposto sobre ganhos de capital a venda de imóveis com valor igual ou inferior R$ 20 mil. Existem outras isenções previstas na lei, disponíveis no site da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br).

Apesar de ser exceção, também acontece de haver negócios excepcionais, com alta taxa de rentabilidade. É o caso de quem compra um imóvel sem saber que em cinco anos o Metrô vai chegar até lá, ou que a região vai se valorizar com a construção de condomínios de luxo. Também existem casos de se comprar um imóvel por preço muito barato, o que exige uma grande pesquisa e cuidado redobrado para não estar caindo no conto do vigário. Mas este é um fator sorte, imponderável na análise objetiva do investimento. Em geral, grandes ganhos neste mercado ficam com os especialistas da área.

Leia também Riscos e Cuidados que o investidor deve ter na compra do imóvel. Lembre-se que um imóvel comprado com documentação errada gera grandes prejuízos.